부동산의 보이지 않는 진실

일찍 이 책을 접했다면, 최소 수억 원은 더 벌 수 있었을 것 같다. 저자는 한국의 부동산 상승은 결코 끝나지 않는다 말한다. 물가와 건축비가 오르기 때문이다. 사실 아파트 가격이 오른다기보다 화폐 가치가 떨어지고 있는 것이며, 자본주의 시스템이 있는 한 이 흐름은 멈추기 어렵다는 게 저자의 생각이다.

일본 폭락론
부동산 폭락론에는 늘 일본 이야기가 따라온다. 일본은 플라자 합의 이후 저금리 환경에서 자산 가치가 폭등했다. 니케이 지수는 불과 몇 년 만에 5~6배 올랐고, 토지 가격도 10배씩 상승했다. 특히 상업용 토지의 버블이 심각했는데, 당시 일본 정부가 기업들이 상업용 토지를 쉽게 매입할 수 있도록 한 점이 크게 작용했다. 상업용 토지에 투자한 기업들이 많았으니, 주식시장 버블도 상업용 토지 버블과 맞물려 있었던 것으로 보인다.

잃어버린 20년
주택 버블은 상업용 토지만큼 크지 않았고, 버블 붕괴 후 폭락 규모도 상대적으로 작았다. 그렇지만 ‘잃어버린 20년’이라는 표현이 괜히 나온 것은 아니다. 상업용 토지만큼은 아니었어도 주택 가격 역시 버블 시기의 고점을 20년 가까이 회복하지 못했다. 그렇다면 일본 사례가 곧바로 ‘폭락론’의 증거가 되는 걸까?

북유럽의 반례
저자에 따르면 이야기는 좀 더 복합적이다. 단순히 인구 구조만으로, 혹은 버블 발생과 폭락만으로 부동산 침체는 설명되지 않는다. 같은 시기에 버블을 겪고, 심각한 노령화 인구구조에도 부동산 호황을 맞이한 북유럽 국가들의 사례가 있다. 차이는 '공급'에 있었다. 일본은 버블 붕괴 이후에도 끊임없이 충분한 주택을 공급했고, 북유럽 국가들은 그렇지 않았다. 공급이 부족했던 북유럽에서는 부동산 가격이 오를 수밖에 없었다.

부동산의 진짜 주인
“자산의 진짜 소유자는 그 자산을 지키는 사람”이라는 말이 있다. ‘부동산(不動産)’이라는 단어는 Real Estate(왕가의 자산)를 일본식으로 번역한 표현이다. 사실 부동산은 개인의 소유라기보다, 정부가 소유권을 ‘위임’해주고 있다고 보는 게 맞다. 우리가 땅이나 건물을 산다고 해도, 재산세나 종부세 같은 세금을 낼 의무가 있으며, 정부는 다양한 방식으로 개인의 소유권에 제한을 둘 수 있다.

끊임없이 존재하는 수요
집은 계속 낡고, 언젠가는 기능을 못 하게 된다. 그래서 주택은 새로 지어져야 한다. 결혼, 이혼과 같은 가족 분화(매년 혼인 30만 가구, 이혼 10만 가구)도 새로운 주택의 수요를 만든다. 저자에 따르면 2015년 기준, 한국에는 매년 약 50만 채의 주택이 필요하다. 만약 그보다 공급이 부족하다면 집값은 오를 수밖에 없다. 과거 한국에서 부동산 침체가 길게 이어졌던 시기가 바로 대규모 주택 공급이 이루어졌던 노태우 정부 시절의 200만 호 공급, 2000년대 초 2기 신도시 시기의 200만 호 공급 시기와 겹친다는 점이 이를 뒷받침한다.

물가와 화폐 가치
물가 역시 부동산 가격 상승의 근본 원인이다. 20년 전 버스 토큰 요금이 170원이었는데 지금은 1,300원 정도다. 그 사이 최저임금, 식료품, 의류, 원자재 등 모든 게 크게 상승했다. 압구정 현대아파트의 가격 상승률도 버스 요금 상승률이나 다른 물가 상승률과 크게 다르지 않다. 압구정 아파트가 엄청나게 오른 것처럼 보이지만, 사실은 화폐 가치가 떨어진 것이다. 이는 자본주의 시스템이 만들어내는 ‘의도된 물가상승’이다

예측하려 애쓰지 말자
공급량, 수요, 인구 구조, 금리, 경제를 모두 분석하면 미래 가격을 예측할 수 있을까? 쉽지 않은 일이다. 많은 사람이 집값이 더 오를지, 떨어질지 확신하지 못해 매매를 미루다, 집값이 한참 오른 뒤에야 “나만 소외될 수 없다”라는 불안감으로 매수에 뛰어든다. 그러다 보면 오히려 가장 안 좋을 때 사게 되는 것이다. 장기적으로 부동산 가격은 오를 가능성이 높다. 내 집 마련은 심리적 안정감도 준다. 언제든 내 집 한 채는 필요하다.